Verschärfung der Immobilienkreditvergabe?
Die Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien wurde bereits letztes Jahr angekündigt. Nun liegt der Entwurf der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung vor.
Diese Verordnung dient als Maßnahme zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung bei Kreditinstituten. Die Ausführungen beziehen sich auf die Wohnbaukreditvergabe an Privatpersonen.
Welche Maßnahmen sind ab 01.07.2022 geplant?
Für die Vergabe privater Wohnbaukredite werden folgende Obergrenzen definiert:
👉 Beleihungsquote maximal 90% 👉 Schuldendienst maximal 40% 👉 Maximale Kreditlaufzeit 35 Jahre
Zu den Obergrenzen a) und b) im Detail:
a) Beleihungsquote 90%
Dabei handelt es sich um das Verhältnis zwischen der Summe der privaten Wohnbaukredite und dem Immobilienmarktwert im Sinne der CRR (abzüglich etwaiger Vorlasten und zzgl. etwaiger sonstiger Sicherheiten).
Ein Beispiel:
Ein Klient beabsichtigt eine 3-Zimmer-Wohnung zu einem Marktwert in Höhe von EUR 500.000 zu erwerben. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 10%. Er kann EUR 50.000 in Form von Eigenmitteln einbringen. Bekommt der Klient den Kredit?
Ergebnis: Die Beleihungsquote beläuft sich auf 100%, ergo dessen wäre keine Kreditvergabe (bis auf wenige Ausnahmen) möglich.
FAZIT:
Zukünftig wird man im Rahmen einer privaten Wohnbauinvestition in der Regel zumindest 20% Eigenmittelaufbringen müssen. Die tatsächlich erforderlichen Eigenmittel werden vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, etwaigen Sanierungs- oder Anpassungskosten sowie den Kosten für die Einrichtung abhängen. Der Kaufpreis kann in der Praxis durchaus von dem von der Bank ermittelten Marktwert abweichen.
b) Schuldendienstquote 40%
Bei diesem Parameter werden die Summe aller bestehenden und neu beantragten Kreditverbindlichkeiten ("Kreditraten") dem Einkommen gegenübergestellt. Das Einkommen bezieht sich auf das jährliche Einkommen i.S. des EStG nach Abzug von Steuern und Abgaben und zuzüglich Transferzahlungen.
Ein Beispiel:
Eine Klientin hat eine KFZ-Finanzierung (monatliche Annuität: EUR 400) und beantragt eine neue Wohnbaufinanzierung in Höhe von EUR 300.000. Die monatliche Kreditrate würde sich auf EUR 1.400 p.m. belaufen. Das monatliche Einkommen beläuft sich auf netto EUR 3.000 (12 x). Bekommt die Klientin den Kredit?
Ergebnis: In diesem Beispiel würde sich die Schuldendienstquote auf 60% belaufen. Selbst für den Fall, dass sie auf das KFZ verzichtet (47%), wäre eine Kreditvergabe nicht möglich.
FAZIT:
In Hinblick auf die von der ÖNB bereits publizierten Risikoindikatoren der privaten Haushalte zeichnet sich ein eher düsteres Bild ab. Im Jahr 2019 wurden am Wohnimmobilienmarkt Transaktionen im Ausmaß von 24,2 Mrd. EUR umgesetzt. Insgesamt wurden 79.100 Transaktionen durchgeführt (Quelle: ÖNB Immobilien aktuell - Österreich Q4/2021, S. 12).
Das Verhältnis "Wohnbaukredite in % des verfügbaren Haushaltseinkommens" wurde für das Jahr 2019 mit 53,2% und Jahr 2020 mit 55,2% festgehalten. Für viele Personen bedeutet dies, dass mehr als die Hälfte des verfügbaren Haushaltseinkommen für die Rückführung von Wohnbaukrediten aufgewendet werden muss.
Zukünftig darf dieser Wert (bis auf einige Ausnahmen) den Wert von 40% nicht mehr überschreiten. Diese Aussicht gepaart mit der angekündigten Zinserhöhung der EZB dürften eine "Bremswirkung" bei der Vergabe von Wohnbaukrediten entfalten.